:开发商大方“赠送面积” 购房者当心“被违建”

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开发商大方“赠送面积” 购房者当心“被违建”

南都调查

在寸土寸金的深圳,住宅楼集体“偷面积”现象比比皆是,源头在哪?而“偷面积”“赠送面积”是否等同于违建?知情人士透露,除了业主追求“更大更阔”的动力比较大之外,更重要的是“审批部门没有严格堵塞违建漏洞”,导致楼盘才验收完就超出图纸施工,而查违部门因强制手段不足,往往难以根治违建行为。

治违样本

业主总觉得法不责众

光明新区的“光明大第”小区一年半以前已被查实有违建现象,而该小区别墅区的业主“举报”高层区业主还在加建阳台,未见查处结果。据光明新区规土监察局2018年1月给业主的信函,证实该小区有违建,“查处工作正在开展”。

前日,监管部门光明新区规划土地监察局回复南都记者称,接下来将进一步加大执法力度,对违建行为人采取具备实际影响的多种措施,加快解决违建问题。该局介绍,早在该住宅销售过程中,开发商就承诺“别墅”(实为多层住宅)在验收后统一进行加建负一、二层和电梯楼梯,高层住宅则统一搭建装饰梁,方便业主“加建”。导致2015年入伙期到2016年初小区集体违建。

光明规土监察局2016年介入以来,多次开展整治清拆行动,累计拆除违法建设32处,建筑面积约1.2万平方米,其中涉及多层住宅违建10处,高层住宅22处。同时,安排专门巡查力量蹲点防控,严防新增违法抢建行为。目前已将该小区的违建整治纳入重点工作,明确专人负责,制定具体工作方案,组织召开多次案情分析会、现场调解会,协调规划土地、住房建设、信访维稳、办事处、社区等多家单位以及开发商、业主、物业等多方人员,积极研究解决违建问题。

但光明规土监察局也表示,由于小区业主对加建行为的违法性认识不足,普遍存在法不责众的心理,对执法工作不理解、不配合,抵触情绪强烈,执法工作面临入户难、取证难、执行难的问题,且高层楼宇加改扩建清拆作业对安全生产要求高,清拆难度大,一定程度影响了执法清拆进度。

光明规土监察局表态称,2018年5月7日已联合光明办事处再次召开专题研究部署会,接下来将进一步加大执法力度,加强法规政策宣传、专人巡查防控,严防新增违法抢建行为。同时,将依法采取限制房地产登记、查封扣押、限期拆除以及对拒不履行行政处罚决定的行为人载入行为人信用记录等多种措施,特别是对于阻碍执法的违法建设当事人,将依法予以惩处,确保查处到位,加快解决光明大第违建问题。

开发商对违建起了重要作用

接受采访时,光明大第的开发商对“赠送面积”涉违建一事表示不知情,业主却不认可。事实上,开发商“统一加建”被查违的现象在深圳并不少见。

据南都此前报道,今年3月,福田区宝能城市公馆因涉违建被执法部门查封,有业主投诉称购房后都还没来得及入住。执法部门介绍,宝能城市公馆因有房源存在错层阳台加建、入户花园加建、破坏外立面墙体、改变外立面等违建情况,曾被作出限制房地产权登记的决定。

去年6月,龙华区金地塞拉维花园业主就楼盘违建问题与开发商发生纠纷,业主投诉开发商销售时“可以改建”的承诺未能兑现,而开发商则予以否认。

今年2月有媒体报道称,观澜库坑观湖园小区部分住户未经规划许可擅自在原有房屋上进行加扩建,或私下开挖地下室,观澜街道对此开展专项拆除。但有业主申辩,违建实际上是开发商按照承诺给业主的增加面积,通过“第三方”开展的“统一加建”。

在这些案例中,引发争议、纠纷的往往不是单一角度的矛盾冲突,其中掺杂着违法建设对建筑、生活安全的威胁,业主面对开发商火热宣传后无法兑现的不满,不同区域业主加建面积产生的利益碰撞,执法部门查处违建不周而助长的业主不服气和攀比心理。

治违阻力

违建规模:深圳违建住宅内住户超700万

根据相关法律法规,违法建筑是指:未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建设的建筑物和构筑物。

深圳的违法建筑到底有多少?根据2015年7月15日公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》,截至2014年底,深圳市违法建筑37.30万栋,4.28亿平方米,近九成(87%)分布在原特区外。在全市所有违建中,住宅类违建达1.72亿平方米,占总体量的40.08%,生活在这些违法建筑内的人口约737.87万。

在过去30多年的快速发展过程中,违法建筑、违法建设行为几乎一直伴随着深圳的工业化、城市化进程。2016年1月,市规划国土委党组成员、市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良接受媒体采访时指出,历届市委、市政府高度重视和治理违法建筑并取得了阶段性成果,但社会共识不足、执法难度较大、历史遗留包袱沉重、疏导渠道不够、违法抢建屡禁不止也是不得不面对的难题。

拆违难源头:审批部门未堵塞违建漏洞

在深圳尤其是原特区外,不少大型工业用地违建往往涉及历史遗留问题;但在居住用地上,违建查处不及时、不顺利的案例也经常见诸报端。对住宅小区违建的查处阻力又在哪里呢?

有知情人士就相关案例表示,违建业主对查处造成的阻力较大,且以往的违建往往与开发商给业主预留的“偷面积”设计有关。“审批部门没有严格堵塞违建漏洞,导致楼盘才刚验收,就开始有人加建,而查违部门因强制手段不足,往往难以根治违建行为。”

在执法的具体操作上,也有执法部门吐槽“使不上力”。在南都以往报道的各项违建案例中,不乏执法队多次查处同一处违建的情况,违建被拆之后再次违建。

按照相关法规条例,拆违成本应由违建者承担,但实际上往往是查违部门的专项经费埋单。违建成本比拆违成本低,这是不少执法部门和专业人士指出的现状。

以光明大第为例,部分违建除了具备隐秘性、零散性、发现难度大、入门不易等因素外,更由于其本身与合法建筑本体结构相连,往往因为顾及合法建筑本体的安全而难以拆除,且能够执行这类高难、高危操作的大型机械,又往往无法开进小区。

光明大第业主并非不知道高层拆违的难处,有人提出,难拆可以冻结产权。然而对于自住业主来说,冻结产权恐怕不会给生活带来明显影响。对这类现象,有论者辛辣点评道:对于普通市民来说,违建还看得见,产权冻结却看不见。

违建危害:损人且未必利己

业主选择开展违建,或接受开发商的“统一加建”,主观上无非是为了更好的居家体验,但对违建行为的危害性却相对认识不足。除了占用公共空间、损害小区全体业主共同利益,违建埋下的楼体结构安全隐患更是一颗不定时炸弹。

2015年6月14日,贵州遵义红花岗区发生7层居民楼局部垮塌事故,幸亏一对夫妻提前发现墙现裂缝,挨家挨户敲门呼喊,才让68名住户全部安全撤离。而查明的事故原因则是,倒塌房屋原为3层,后被房屋业主未经审批、私自加建至7层,导致房屋基础不稳,出现不均匀沉降,影响房屋质量。

即便业主坚称,开发商“赠送面积”时有意隐瞒违建事实,但业主向开发商的“追讨”也难以获得法律支持。据2016年10月深圳媒体报道,梅林街道执法队在检查中发现,笔架山公馆部分赠送建筑涉嫌违建,要求开发商立即整改拆除。11月,福田区城市综合管理行政执法局就此向笔架山公馆业主解释说明称:执法须秉持“有法必依、执法必严、违法必究”原则,严格依法行政,在现有条件下大力彰显公平公正,即使业主自称遭受开发商蒙骗,也不能当作违法的理由。“违章建筑的本质是侵犯了他人的公共利益,作为执法人员必须保障广大群众的合法权利,倘若因感性而对违法行为网开一面,任由违法建筑蚕食公共空间,不单是执法者的渎职,更是对广大遵纪守法的市民不公。”

法律视角

搞清楚面积从哪里“偷”来

以免被冻结产权

对于开发商常见的“偷面积”手段,盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣评价道,对于开发商,“偷面积”作为营销噱头,有利于销售;对于购房者而言,得到了额外面积、使用率增加,故在一般情况下,双方心知肚明,不会发生争议,只有在面临投诉或房价暴跌时,业主自己投诉,才会“东窗事发”。

如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉之,是否会有胜算?如果“赠送面积”实际上属于违建,情况会不会又有变化?张茂荣表示,如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉,几乎不会胜诉。“原因是,打官司就是打证据,依据的是双方的买卖合同,而开发商赠送面积中的不合法部分基本不会写入合同,购房者要求其实现承诺没有证据。”如果“赠送面积”属于违建,则该赠送行为本身无效,购房者更是无法胜诉。

开发商“偷面积”是否还会带来其他法律风险?张茂荣解释,合法的“偷面积”,本质是利用购房者对相关面积计算规范的不熟悉来进行虚假宣传(如本身就该减半计算面积的,被宣传成“赠送一半面积”),只会带来误导,未必造成损失;而违建的“偷面积”则风险巨大,一旦遭到举报,就有被政府冻结产权、不能交易的可能。

张茂荣介绍,事实上,开发商“偷面积”的项目近年来也在逐渐减少,之所以不能一一查处,是受工作人员人力所限,只能举报后被动查处,倒也不能认为“偷面积”早年得到了政府“默许”。

谈到开发商“偷面积”之风屡禁不止的原因,张茂荣认为,原因是多方面的:一是“偷面积”能够互利开发商和购房者,一般外人无从知晓;二是即便进入诉讼程序,购房者也很难打赢官司;三是政府执法人员有限,执法成本过高,而开发过程相对隐蔽,不易被发现。并且,一旦交房后涉及购房者人数过多,强拆的影响面又太广。张茂荣建议,政府可以采取的措施还是事先检查、防微杜渐,加强对开发商建设过程中的抽查,对违法“偷面积”及时制止,防止违建形成、木已成舟,增加执法难度。

住宅验收后开发商改造购房者当心“被违建”

有关“偷面积”的相关概念,张茂荣律师曾撰文一一分析,有助于业主加以辨别。

●“偷面积”

所谓“偷面积”,就是利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用、但又不计入销售面积,或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等),以提高单位使用率,让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子,减少了建筑面积的套内平面面积。这样一来,可以帮助开发商减少上缴税费,在楼盘营销时,更是可以利用“偷”来的面积送给买房者,以增加项目销售亮点。

●“违建面积”

部分开发商给业主的“赠送面积”,是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的,具体操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司,对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时,与购房者签订委托装修改造协议,由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造,一旦涉诉便金蝉脱壳,违规主体还是购房者,导致购房者“被违规”),使得房屋实际使用面积增大。

●“侵权面积”

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积,如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等,根据《物权法》规定,该部分空间本来就属于业主共有,而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利,即便开发商赠送,在其他业主提出异议的情况下,这一“侵权面积”上的建筑物、构筑物也可能被拆除。

采写:南都记者邵枫

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