:克而瑞刺中武汉楼市最敏感神经——限价,松了吗?

武汉买房2018-08-01 10:43

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限价,松动了吗?

这是一个隐约有感知,又无法确认的话题。

也是武汉楼市,最大的悬念。

今天下午,克而瑞(武汉)年中分享会,很勇敢地触碰到这个悬念。

当然,他没有也不可能给出明确答案,但很多东西,已经非常清晰。

悬念一:放高地价项目一马?

一开始,克而瑞统计武汉2016年以来,20宗高价土地备案价。

? 4宗面粉价贵过面包的地块,已开2宗

? 9宗保本售价超过区域最高限价,已开2宗

? 2宗可实现售价微盈利,已开1宗

相信大家也有感知,有一些高价地项目,备案价突破片区均价。

比如晴川府2.5万,东湖金茂府20800元,正荣紫阙台2.4万,南山十里星空对比片区限价也有突破……

这几个项目,最终批复的备案价,都明显突破片区限价,溢价幅度在15%~30%。

虽然在开发商眼里,这样的价格,都是血亏。

理由出奇一致,我们当时拿地没有限价啊,所以都按最高标准打造,原本准备卖34567万的,现在才批复到这么一点……

我们且不论,是否这些产品,都按顶级标准打造,我们只用知道一点,如果你品质高,就可以突破限价的话,但限价就没有丝毫意义。

所以在制定价格者眼里,品质从来不是决定价格的因素,不要拿营销语言糊弄。

但他们的价格,的确高出片区限价。

这是一个明显信号。

克而瑞的判断是,武汉对高价地块的限价,出现一定程度的“区别对待”。

悬念二:房价上涨压力大吗?

既然有区别对待,那一定也有被平开的高价地。

我们可以把关注的范围,再扩大一点。

青山地王39大街,地价9000+,备案价20500元;当代万国府,地价1.8万,房价2.7万;中南拂晓城,地价4700,房价9000。

这几个项目,其实地价也都比较高,但房价,并没有突破板块限价。

克而瑞的判断,武汉大多数楼盘,依然会被严密管控。

这个判断的潜台词是什么?

——武汉房价向上的压力,依然存在。

否则,就不存在严密管控。

有一个信号,大家应该关注。

每个月18号,都是国家统计局公布大中城市房价指数的日子。

从5月开始,国内几个二线城市,房价出现跳涨。

以6月为例,济南,新房环比涨幅达到3.6%,此前一年,涨跌幅都在-0.6%至0.5% 之间;

杭州是0.6%,是连续20个月以来杭州的最大涨幅;

相对而言,武汉环比涨幅是1.6%,不算冒头,但对比过去一年的数字,也明显变化。

我们无法确认的是,这到底说明武汉房价,事实在上调,还是统计局数据“真实度”提升?

但可以肯定的是,官方对房价变化的态度,更接近市场真相。

这可能是“限价区别对待”或者“放松”的一个政策大背景。

悬念三:博弈的结局,谁赢?

房价依然向上压力的背后,是供求关系。

克而瑞公布数据显示,武汉今年住宅供应,并没有出现如期而至的井喷。

今年1~5月,武汉平均月度新增供应量是130万方左右。

比去年供应还低。

去年1~8月,月均供应在140万方,9月之后提升到200多万方。

那武汉的实际需求量多少?

月均200万方左右。

所以,你很容易得出结论,供应还不够。

但有意思的是,在部分项目价格松动后,6月武汉新增供应量提升到250万方。

?调控的两难在于:

严格限价,价格控制住,但大量项目合法捂盘,不供应,部分板块一房难求;

放松价格,大量新增供应随时入市,价格出现变化,但缓解购房南的市场压力;

克而瑞估算,武汉有100万方住宅达到供应条件,但迟迟没有入市。

这场博弈,到底会如何结束?

悬念四:放开限价会怎样?

价格如果放松,依然严格执行限购,会出现什么状况?

? 分情况。

一些高价项目,销售情况,大家心知肚明,你把价格放开,哥不信低价时候别人不买,涨价反而大家都来抢。

对于供需最失衡的低价项目,价格上涨压力比较大。

对于中间价位项目,伪高端盘立马现原形。

目前,武汉整体库存的去化周期,依然处于比较低的水平。

克而瑞判断,从今年3月之后,武汉新开工面积开始重新出现提升状态,开发商拿地的热情,也比去年底更高,按此趋势发展,市场库存去化周期达到8~10个月,市场供需平衡,需要20个月。

悬念五:一二手倒挂何时破?

一二手倒挂,是大家很关注的,也是大家一窝蜂买新房的本质原因。

倒挂幅度有多大?

部分区域达到30%以上。

今年比较特殊的是,因为新房供应不足,武汉2手房成交上涨很快。

1~6月,武汉新房成交7.4万套,二手房已经接近5万套。

武汉的二手房,从没有如此辉煌过,正在加入进入“二手房时代”

既然有倒挂,为什么还有这么多人买二手房?

分区域看,去年,武昌区的二手房成交量,已经超过新房。

今年,塔子湖一带,新房供应不足区域,2手房明显贵过新房。

但在关山,白沙洲,以新房为主的市场,倒挂不明显;

在新洲、青山等新房市场,2手房明显低于新房价格10%;

如果延续克而瑞的统计,哥认为,一二手倒挂,会逐渐消失。

理由如下:

新房毛坯限价,导致装修费用,积聚主要矛盾,而这种转嫁成本方式的弊端,在成都等城市,已经全面爆发,武汉不可能无动于衷。

如果延续这种势头,开始着手研究更公开的低价与房价联系机制,限价会逐步调整。

而限价调整,带来新房入市规模提高,会引导出现二手房一定程度降价,两者价格差,开始抹平。

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